突然迎来巨变，四年来的第一次，拨动着万千购房者的心弦。

8月25日下午17点18分，中国人民银行发布公告：10月8日起，调整个人住房贷款利率!

▲央行房贷新规公告

公告明确说明，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。

首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率。

二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率暂不调整。

虽然离公告已经过去了三四天，很多人估计还有点懵圈，这个公告确实太专业了，一般人心里还有很多疑虑。

贷款市场报价利率也就是听起来很高大上的LPR到底是什么鬼?

对房价有何影响?对刚需有何影响?对炒房客又有什么影响?

譬如，我是刚需，我要买首套房，是要赶在10月8日新规实施日之前还是之后?我要改善生活质量，买二套房，对我有什么影响?我已经买房了，但房贷还没还完，对接下来的房贷又有何影响?我买房了，还没办理房贷，是不是要在10月8日之前办理?

一、房贷定价方式发生根本变化

新规之前的房贷，参考的是贷款基准利率，现在则是LPR，以及在LPR的基础上加上若干个基点。

但众所周知，基准利率在现实里其实没有多大意义，实际房贷利率通常远远高过基准利率。 据融360监测显示：

2019年7月，全国首套房贷款平均利率为5.44%，二套房贷款平均利率为5.76%。相比于4.9%的基准利率，分别上浮11%和17.5%。

LPR?老婆肉?

LPR全称Loan Prime Rate，即贷款市场报价利率，是机构对其最优客户执行的贷款利率。

筛选出10家综合实力较强的银行，后来又新增了8家银行，然后由全国银行间同业拆借中心负责统计，这18家银行各自报出1年期和5年以上期的贷款利率，剔除最高价和最低价，得出平局值。

来源：三折人生

也就是说，每个银行的贷款要参照LPR，然后根据自身的实际情况来加点，但幅度不能太大。

5年期以上的LPR利率，即为普通房贷的参考目标。银行发放房贷的时候，要参考最近一个月的5年期以上LPR。

二、首套房的贷款利率不得低于LPR，二套房贷款利率不得低于LPR+60基点。

三、一旦加点确认，合同期内都不能更改，但LPR的利率可以和银行约定调整，最短一年一调整，也可以永不调整。如果选择永不调整，这相当于是对赌未来的利率，如果你认为未来利率会提高，如果你选择永不调整的话，就相当于赌对了。但这个风险也很大，一旦方向错了，利息成本可能会增加。

四、新规2019年10月8日正式实施，10月8日之前的贷款按以前政策执行，公积金贷款的，不受新规的影响。

一、首套自住型住房有何影响?是否要赶在10月8日之前办理完贷款?

8月份，5年期以上的LPR利率为4.85%，也就是说首套房贷利率不得低于4.85%，而新规实现之前，基准利率是4.9%，但因城施策，实行利率会不一样，有的会打折，有的保持不变，有的会上浮10%，或者20%。

但每个月LPR是波动的，但其也是以银行贷款利率为参照物，一般波动不会太大，所以，买首套房，一般都没有多大影响。

如深圳现在首套一般是基准利率4.9%，上浮5%，也就是5.145%，调整后，如果就是现在LPR的4.85%话，也就是说首套房利率下降了0.295%。但央行的说法是，不低于，就是说大于等于4.85%，只是不能低于4.85%，银行还可能会加点，而且到时候LPR值也不是固定的，也可能不是4.85%。所以，像深圳这样首套上浮5%的城市，调整前后，对首套房来说，以现在的情况来看，新规后可能利率可能会便宜一点。

图片来源：深圳乐居

但如果现在享受购房利率打折的城市在新政实施之后会比现在成本更高。

当然，现在利率打折的城市并不多，主要是上海。对于想在上海买房的人来说，在10月8日之前办理完贷款显然是非常划算的。至于其他城市的刚需，要买首套房，新规前后没有太大影响。

二、对改善型住房也就是二套房有何影响?

根据新规，二套房是不得低于LPR加60个基点，现在的LPR是4.85%，也就是说二套房的贷款利率不得低于5.45%。

以上浮10%的城市为例，例如深圳，二套房是上浮10%，现在房贷基准利率是4.9%，上浮10%，也就是5.39%，而如果新政实施以后，就是4.85%再加60个基点，也就是5.45%。所以，新政之后，现在上浮10%的二套房贷，利率至少会上浮0.06%。也就是说，二套房现在是利率上浮10%或者更低的，新规实施后购房成本会增加。

但0.06%，影响也是微乎其微的，加上LPR也在波动，至少当前情况来看，上浮10%左右的二套房新政前后影响也不是很大。

如果是上浮20%，也就是5.88%，而新规实施后也只有5.45%，但新规有个说法是最低，只设有下限，并没设置上限。

实际贷款利率一直在变，即使是LPR，也不是固定的，每个月都会调整，所以，新旧房贷政策的影响基本可以忽略，除了现在享受打折优惠的城市。

三、已经在还房贷是否有影响?公积金贷款有何影响?

正在还房贷的，已发放房贷和已签订合同但还未发放贷款的，没有影响，还是按照之前旧的贷款方案。

关于公积金贷款，就在刚刚，官方又明确表示，公积金贷款利率暂不调整。

总的来说，就是当前房贷利率上浮较少特别是还享受利率打折的城市，新政是利空，10月8日后办理贷款会增加购房成本;而贷款利率上浮10%左右的，无论是首套还是二套，基本上影响不大，而现在房贷利率上浮较多的，譬如超过15%以上的，10月8日之后的贷款利率可能比现在会低，但波动幅度也不会太大。

全球经济下行明显，而特别是今年以来，全球央行纷纷选择降息放水来刺激经济。

我们虽然没有降息，但我们也要及时调整应对全球放水的冲击。

一、防范金融风险，应对经济冲击。银行是金融安全的核心，而买房多数都是首付，不是全款，也就是说房子的钱大部分来自银行。所以，一定要保证房价平稳，不能暴涨暴跌。

现在还指望房价暴跌之后入手，或者现在买入等待暴涨再出手的炒房客基本上可以洗洗睡了。

二、楼市调控的升级版。虽说不允许房价暴跌，但是现在房价实在太高了，真的不能再涨了。

之前国家也明确提出，不把房地产作为短期刺激经济的手段，前几天，又有央行负责人表示， 房贷利率不会降 。

信号非常明确，楼市调控，打击炒房，抑制房价上涨。

三、房贷利率大变动，不把房地产作为短期刺激经济的手段，但资金是有成本的，是要逐利的，再看看股市，也在改革，科创板的推出，注册制的试运行，监管的加强，特别是前不久对融资融券的放宽门槛，都表明了某种态度。

未来，资金的机会不在楼市，或在股市。

看看最近，A股明显走出了独立行情，即使美国股市大跌，A股反而能逆势上扬，这或许是一个积极信号。