人如果不能够认清未来的形势，那么自身的财富必定会被时代所吞噬。房地产的黄金时代已经过去了，继续炒房注定不会有好下场!

生育率持续走低，人口将现负增长

任何一个国家经济发展起来后，都摆脱不了生育率持续降低、人口负增长的魔咒。

欧美国家自从1970年代以后生育率就普遍降到2.0以下，人口原本已经进入停滞增长甚至负增长状态，只不过近年来欧美国家由于接收了大量非洲和中东的移民，所以才出现了总体生育率反弹、人口增长加速的假象。

实际上，欧美国家主体民族 白人 的生育率跟东亚民族差不多，都是远远低于正常世代更替水平，只是新移民进去的非洲人和中东人生育率非常高，所以才拉高了总体生育率。但是这些新移民虽然提振了欧美国家的生育率，但是却给当地社会的治安埋下了隐患。

亚洲原本是 超生 的重灾区，这里几千年来都是全球人口数量最多的地区。亚洲不仅有中国和印度两个十亿级别的人口大国，另外日本、韩国、越南、菲律宾、印尼、巴基斯坦、孟加拉等小国的人口密度也都是位居世界前列。

但是随着经济的腾飞，日本、亚洲四小龙和中国的生育率直线下滑，日本人口已经连续好几年负增长、韩国和台湾地区的人口最近也开始出现负增长的状况，预计中国大陆的人口也会在未来十年内出现负增长状态。

虽然有许多专家建议通过全面放开计划生育政策和出台鼓励生育政策来刺激人们生育小孩，但是从日本、韩国和台湾地区此前的实践经验来看，全面放开计划生育和出台鼓励生育政策并不能有效扭转生育率持续下滑的局面，最多只能起到一定的延缓作用，所以并非解决问题的根本之道。

人口拐点将来临，购房需求必减少

恒大首席经济学家任泽平有一句名言：房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融，金融是杠杆，土地是供给，人才是房地产最根本的需求。

根据中国历年的出生人口数据来看，2000年以后中国每年的出生人口已经比上世纪80、90年代下了一个台阶，从平均每年2100多万下降到1600多万，降幅高达24%左右。据此来看，在2030年之后，中国由于结婚而出现的购房刚需将比以往减少四分之一左右，这对于楼市来说无疑是一个巨大的打击。

另外值得注意的是，2018年全国的出生人口数量仅为1523万，这意味着在排除掉1960、1961年两个全国性严重自然灾害年份后，2018年全国出生人口数量创下了1952年以来的新低。按照目前中国人均寿命77岁计算，如果中国未来几年继续保持这一出生人口数量水平的话，预计将在2028年出现人口负增长的情况。

具体来说，结婚购房刚需减少主要对新房销售产生冲击，可能会让房地产销售低迷，届时开发商竞争加剧可能就不敢随意涨价。而人口进入负增长状态，则意味着存量住房空置率提高、二手房的抛压可能会加大，届时则会冲击到二手房的价格，进而带动房价整体上的松动。

从供需的角度来讲，一旦结婚购房刚需减少、人口进入负增长状态，房子将会出现供过于求的局面，届时房价将很难维持增长或者高位状态，大概率会出现持续下跌的景象。所以现在还热衷炒房的民众应该及时转换思路，尽快趁房价较高、需求较好把房子出手掉，避免将来陷入被套割肉的被动局面。

楼市将出现分化，大城会涨小城要跌

从全国来看，虽然中国人口拐点将现，未来人口可能出现负增长状态，但是由于人口城镇化的趋势仍然在继续当中，所以人口变化对各地房价产生的影响仍将不同，得加以区别对待。

目前来说，中国的人口城镇化率已经达到60%，但是一般发达国家都会达到80%的水平，这也就意味着未来中国的城镇化水平还有20%的提升空间，换算下来就是还会有2.8亿人口将从农村涌入城市。

不过由于目前就业难道和收入水平的差异，现在中国人口迁徙的特点是除了农村人口不断涌入周边的中小城镇之外，中小城镇的人口也在不断迁徙到大城市。因此一进一出之后，中小城镇的人口可能大致持平，但是大城市的人口还会继续增加。

在这种情况下，大城市的房价预计还能保持增长状态，而中小城镇的房价可能不会上涨，甚至出现下跌。因为当中小城镇的人口基本持平时，开发商每多盖一套房子必定会让当地留下一套空置房，届时二手房供过于求价格就会下跌，进而拖累当地的房价。

总而言之，未来大家如果想要到大城市置业，那么建议还是趁早下手为好，因为大城市的人口不断增加，而土地却越来越少，所以房价总体上还会呈现上涨趋势。如果大家想要到中小城镇置业的话，则大可不必过于着急，只要你熬得起，卖家和开发商肯定熬不过你。

实际上，这种大城市和中小城镇房价两极分化的情况并非只是理论上的推测而已，而是早就有了许多先例可以作为参考依据。日本、韩国、台湾地区当年经济火热的时候，也曾经出现房价集体飙升的场景，但是到了人口老龄化问题不断加剧之后，基本上只剩下大城市的房价还能上涨，而中小城镇的房价无一例外都变得非常便宜。