在今年的中期业绩会现场，中国恒大集团（以下简称“恒大地产”）总裁夏海钧曾透露，恒大将发起第三轮战投，且引入规模在300亿-500亿元。正如该信息所示，恒大的第三轮战投如期而至。11月6日，恒大发布公告，该公司已引入600亿元的资本金，山东高速集团、苏宁电器、深圳正威等六家企业入局。三轮增资后，投资者已向恒大地产投入1300亿元的资本金，与此同时，恒大地产向投资者做出了未来三年净利润合计1650亿元的承诺。

第三轮战投：引入600亿元

恒大发布的公告显示，11月6日，凯隆置业和恒大地产以及恒大地产控股股东许家印与第三轮投资者订立第三轮增资协议。据此，第三轮投资者将按照第三轮增资前3651.9亿元的定价，向恒大地产增资600元资本金，占恒大地产经扩大股权的约14.11%。三轮增资完成后，投资者合计向恒大地产投入1300亿元资本金，共将获得恒大地产经扩大股权约36.54%权益，凯隆置业将持有恒大地产63.46%的权益。

公告信息进一步显示，此次引入的战略投资者共有六家公司，分别为山东高速集团、苏宁电器、深圳正威、嘉寓、广州逸合、四川鼎祥。据了解，恒大地产本次引入的战略投资者实力雄厚，其中正威集团和苏宁均为世界500强企业，山东高速则是特大型国有企业集团。投前估值提升至3651.9亿元。另值得一提的是，苏宁、正威是恒大地产的战投新面孔，山东高速、嘉寓等为老面孔，其中山东高速此前投资30亿元，此次追加200亿元；嘉寓此前投资20亿元，此次追加50亿元。苏宁电器的投资金额高达200亿元，占恒大地产于增资完成后经扩大股权的约4.7038%。

对于引入第三轮投资者的原因，恒大地产在公告中表示，今年初该公司启动了战略转型，提出要坚定实施发展战略和发展模式的转变。在发展战略上，由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变；在发展模式上，由以往的高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。恒大地产进而表示，得益于三轮增资，恒大地产的净负债率将大幅降低，股东结构进一步优化，资本成本和财务费用将持续下降。同时，恒大持续强化内部管理和运营效率，进一步降低管理和销售费用比例，并不断提升产品品质和附加值，注重增长质量。为实现履行承诺金额和公司长期发展奠定坚实的基础。

在此之前，恒大地产已经引入过两轮战投。第一次为去年12月底进行，中信聚恒、广田投资、华建、中融鼎兴、山东高速、睿灿投资、深圳美投、广东唯美等八家公司共计出资305亿元，以换取恒大地产经扩大股权合共约13.16%。今年6月，恒大地产再度披露了增资信息，即又有多家企业参与了恒大的战略计划，共计获得395亿元增资。两轮合计，投资者共计投入近700亿元的资本金。

利润承诺：提升近一倍

实际上，恒大的此次战投早有披露。据恒大地产此前8月末的公告，该公司计划由地产集团引入第三轮战投资金300亿-500亿元之间，同时进一步扩大盈利规模，增加权益。目前该增资计划已扩大至600亿元。

值得一提的是，在8月末的公告中，恒大地产方面就提到了“进一步扩大盈利的规模”，11月6日的恒大地产公告更是进一步阐述了利润承诺。公告显示，另根据第三轮增资协议，凯隆置业及恒大地产同意给予第三轮投资者履约承诺，于2018年、2019年及2020年之三个财政年度净利润（扣除非经常性损益）将分别不得少于500亿元、550亿元及600亿元，三年合计1650亿元。与此同时，恒大对前两轮增资协议中的承诺净利润进行了修订，将各年度的承诺金额与第三轮保持一致。

公告显示，恒大地产2018-2020年的预期合约销售金额分别为5000亿元、5800亿元、6200亿元。恒大地产在公告中表示，三轮增资的完成，体现了投资者对恒大地产前景的信心。

早在发起第一轮战投时，恒大地产就曾做出过业绩承诺。恒大地产此前的公告显示，增资行为的目的第一是筹集资金；第二个可以维持深深房建议重组完成后的公众持股量。因此，引入战略投资也被看做是恒大重组深深房的一项重要的措施。

当时，恒大地产根据业务发展计划和行业发展状况，基于土地储备、现有房地产项目的预售情况、开发进度、完工进度，对未来三年，即2017-2019年的预期合约销售额以及净利润做出了承诺，分别为销售4500亿元、5000亿元、5500亿元；预期扣除非经常性损益的归属于母公司所有者的净利润分别约为243亿元、308亿元、337亿元，合计888亿元。

在行业人士看来，恒大地产提升业绩承诺与该公司2017年的业绩表现相符合，根据恒大地产此前发布的10月业绩，前10月该公司销售额达到4223亿元，已经十分接近此前做出的4500亿元的销售额承诺。按照最新的承诺，2018年完成5000亿元的销售金额也十分可期。在净利润方面，若以中报14.5%的净利润率估算，已经锁定1000亿元左右的净利润，占到承诺利润1650亿元的约六成。

“土地储备量直接决定开发商后续的销售规模。”有行业人士如是指出。根据恒大地产此前披露，今年上半年，该公司的土地储备达到了2.76亿平方米， 土储原值为4576亿元。今年上半年，新增项目152个，新增土地储备面积6764万平方米，分布在90个城市，其中一二线城市土储原值817亿元，占比59.3%，三线城市项目土储原值562亿元，占比40.7%。

据悉，目前港股前20大上市房企平均动态PE约15倍，即便按照恒大明年500亿元的承诺利润保守估算，市值将达7500亿元，而中国恒大目前市值仅为3150亿元，未来仍有上涨空间。

净负债率：较年中降近四成

在今年8月底的中期业绩发布会上，恒大集团总裁夏海钧曾表示，恒大地产第一轮引入战投时的估值是1980亿元，第三轮估值会比之前高。根据公告披露的信息，恒大地产的投前估值已经大幅提升至3651.9亿元。

行业人士表示，恒大地产本轮估值的提升是基于该公司在资本市场的股价表现，年初以来，中国恒大的股价不断突破新高，至10月底，已经达到30港元。

引入战略投资者除与深深房重组息息相关外，降低负债也是该举措的目的之一。中期业绩发布会上夏海钧还表示，今年恒大引入了两批共计700亿元的战略投资，目前已全部到账。以恒大2016年年报数据测算，引入战略投资完成后，恒大净资产将大幅增长。

恒大地产在公告中进一步表示，得益于此次战投引入，净负债率大幅降低，股东结构进一步优化，资金成本和财务费用将持续下降。北京商报记者以恒大2017年中报公布的数据进行模拟测算，引入600亿元战投后，其净负债率将年中大幅下降近四成，较去年末降六成。

实际上，对于降低负债率恒大地产有着自己清晰的目标。恒大首席财务官潘大荣也曾透露，到今年末恒大资产负债率将下降到67%左右，2018年末下降到60%左右，2019年末下降到55%左右。

除了引入战略投资者，恒大地产还正实施多项举措，推动负债率持续下降。比如土地储备负增长，即土地储备每年下降5%-10%，相当于每年减少1000万-2000万平方米土地储备，以降低土地费用支出；进一步降低成本，提升产品品质，增加产品附加值，增强盈利能力，增加净资产。今年初，恒大宣布将在年底前赎回2/3永续债。该公司在5-6月两个月内迅速还清总额高达1129亿元的永续债，提前超额完成目标，并释放了近百亿元股东利润。

同时，今年6月，恒大成功发行38亿美元债券，加上要约交换债券28.24亿美元，合计发债66.24亿美元，利率最低6.25%，期限最长八年。分析认为，此次发债规模大、利率低、期限长，将极大改善恒大债务结构。